Opći uvjeti poslovanja


Sukladno Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina proglašenog 10. listopada 2007.godine,
ELITE NEKRETNINE, vl.Dino Straga, Rijeka, Ciottina 24/b, kao posrednik donosi Opće uvjete za obavljanje posredovanja.

OPĆE ODREDBE
Općim uvjetima poslovanja (u daljnjem tekstu: Općim uvjetima) posrednika u prometu nekretnina uređuje se poslovni odnos između posrednika i fizičke/pravne osobe (u daljnjem tekstu: nalogodavca) koja sa posrednikom sklapa Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina.
Opći uvjeti sastavni su dio Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina sklopljenim između posrednika i nalogodavca.
Sklapanjem Ugovora o posredovanju nalogodavac potvrđuje da je upoznat i suglasan sa svim odredbama Općih uvjeta poslovanja posrednika.

OBVEZE NALOGODAVCA
Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina nalogodavac se obvezuje da će obaviti osobito slijedeće:

  • obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te ako posjeduje dati posredniku na uvid lokacijsku, građevnu, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu koja je predmet Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina te dati na uvid posredniku dokaze o ispunjavanju obveza prema trećoj strani,
  • dati posredniku na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina te upozoriti posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini,
  • osigurati posredniku i trećoj osobi zainteresiranoj za zaključivanje posredovanoga posla razgledanje nekretnine,
  • obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o traženoj nekretnini što posebno uključuje opis nekretnine i cijenu,
  • nakon sklapanja posredovanoga pravnog posla, odnosno predugovora kojim se obvezao sklopiti posredovani pravni posao, ako su posrednik i nalogodavac ugovorili da se pravo na plaćanje posredničke naknade stječe već pri sklapanju predugovora, isplatiti posredniku posredničku naknadu, osim ako nije drukčije ugovoreno,
  • ako je to izričito ugovoreno naknaditi posredniku troškove učinjene tijekom posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja,
  • obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama povezanim s poslom za koji je ovlastio posrednika, a posebno o promjenama povezanim s vlasništvom na nekretnini.

Nalogodavac će posredniku odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri te je dužan nadoknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.
Nalogodavac potpisom Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina s posrednikom, pod materijalnom i kaznenom odgovornošću jamči i potvrđuje da je on osoba za koju se predstavlja, u protivnom odgovara za svu štetu prouzročenu posredniku i/ili nekoj drugoj osobi u pravnom poslu posredovanja u koji je predmet Ugovora o posredovanju.
Nalogodavac prilikom sklapanja Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina s posrednikom potvrđuje da je dobrovoljno stavio na raspolaganje posredniku svoje osobne podatke, uključivo i OIB, a u svrhu sudjelovanja u postupku kupoprodaje/najma/zakupa nekretnine ili nekog drugog pravnog posla koji se odnosi na posredovanje u prometu nekretnina i radi utvrđenja nedvojbene identifikacije.
Nalogodavac se obvezuje kako će prilikom sklapanja pravnog posla kupoprodaje s trećom osobom koja je predmet Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina, posredniku dati na raspolaganje sve potrebne informacije i podatke koje je posrednik u obvezi prikupiti o nalogodavcu i pravnom poslu, a koje su određene Zakonom o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma. Nalogodavac je prema ovim uvjetima pravna ili fizička osoba koja je potpisnik Ugovora o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac,najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina-u daljnjem tekstu:Nalogodavac). Nalogodavac, prema ovim uvjetima, je i pravna osoba u kojoj fizička osoba koja kao potpisnik Ugovora o posredovanju, ima udio u vlasništvu ili ima ovlaštenje za zastupanje pravne osobe čak i ako je fizička osoba Ugovor o posredovanju potpisala u svoje ime i za svoj račun.
Fizička osoba kao potpisnik Ugovora o posredovanju za nastale obveze odgovara solidarno s pravnom osobom u ime koje je potpisao Ugovor o posredovanju.
Temeljna obveza nalogodavca je posredniku isplatiti posredničku naknadu. Prilikom kupoprodaje posrednička naknada iznosi 3 % od ugovorene kupoprodajne cijene, dok kod najma, odnosno zakupa, posrednička naknada iznosi jednu mjesečnu najamninu, odnosno zakupninu, s time da u predmetne iznose nije uključena stavka PDV-a.
Ako se posredovanje izvrši s obje strane, odnosno od strane kupca i od strane prodavatelja, ugovara se jedinstvena provizija u iznosu od 6%+ PDV-a, u kojem kupac plaća 3%+PDV, a prodavatelj 3%+PDV, svaki pola-pola.
Za sve iznose manje od 40.000,00 EUR minimalna agencijska provizija iznosi 1.000€ + PDV.

PONUDA NEKRETNINA
Ponuda nekretnina posrednika temelji se na podacima koje zaprima pismenim ili usmenim putem, te su uvjetovane potvrdom.
Posrednik se odriče odgovornosti za moguće eventualne pogreške u oglasima nekretnina iz ponude u slučaju nepravovremene obavijesti nalogodavca o sniženju cijene, eventualnom odustajanju od prodaje/najma/zakupa, o realiziranoj prodaji/najmu/zakupu, kao i u slučaju zatajenja relevantnih informacija o nekretninama iz ponude od strane nalogodavca.
Ponudu nekretnina posrednika i/ili obavijesti, nalogodavac mora čuvati u povjerenju i samo ih uz pismeno odobrenje posrednika smije prenijeti nekoj drugoj fizičkoj i/ili pravnoj osobi.
Ako je nalogodavcu nekretnina koja je predmet Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina već poznata, obvezan je, bez odgode, o tome obavijestiti posrednika pisanim putem, putem elektroničke pošte (e-mail) ili preporučenim pismom.
Ponuda Posrednika ne smatra se ponudom u smislu zakona o obveznim odnosima.
Cijene nekretnina iskazane su u eurima, a plative su u protuvrijednosti kuna.

OBVEZE POSREDNIKA
Prilikom sklapanja Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina s nalogodavcem posrednik se obvezuje pažnjom urednog i savjesnog gospodarstvenika obavljati osobito sljedeće;

  • nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla, sklapanja kupoprodajnog ili ino ugovora koji za cilj ima prijenos i stjecanje prava vlasništva kojim se ostvaruje interes nalogodavatelja
  • upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
  • pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,
  • obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
  • omogućiti pregled nekretnina,
  • posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja predugovora/ugovora, na obostrano zadovoljstva
  • čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
  • ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište,
  • obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate, te zaključenje posla
  • pružiti pravnu potporu prilikom izrade pojedinih akata te dostaviti po zaključenju ugovora potrebnu dokumentaciju nadležnom ZK odjelu Općinskog suda radi uknjižbe prava vlasništva.
  • obaviti i druge potrebne pregovore i pripremne radnje za sklapanje pravnoga posla koji se odnosi na posredovanje u prometu nekretnina.

Ako posrednik u dogovoru s nalogodavcem obavlja za njega i druge radnje u vezi s poslom koji je predmet posredovanja, te će poslove posebno ugovoriti te vrstu i visinu troškova. Posrednik nije odgovoran za neizvršenje obveza nalogodavca i treće osobe, a koje obveze su preuzete pravnim poslom sklopljenim između nalogodavca i treće osobe, a predmet kojeg pravnog posla je nekretnina za koju je posrednik posredovao.

POSREDNIČKA NAKNADA
Visina posredničke naknade slobodno se određuje Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina između posrednika i nalogodavca.
Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora i/ili prvog pravnog akta između nalogodavca i treće osobe. U slučaju prekoračenja roka plaćanja posredničke naknade obračunavaju se zakonske zatezne kamate.
Posrednik ne može zahtijevati djelomično plaćanje posredničke naknade unaprijed, odnosno prije sklapanja ugovora, odnosno predugovora i/ili prvog pravnog akta.
Troškove dodatnih usluga u vezi s poslom koji je predmet posredovanja u prometu nekretnina posrednik može naplatiti u visini stvarnih troškova ako je to posebno ugovoreno između posrednika i nalogodavca.
Nakon prestanka Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina posrednik ima pravo na ugovorenu posredničku naknadu u roku do 12 (dvanaest) mjeseci ako Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina nije drukčije ugovoreno i u slučajevima kad nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji se odnosi na posredovanje u prometu nekretnina i koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina.
Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako bračni drug, izvanbračni drug, potomak, roditelj odnosno krvni srodnik u uspravnoj ili pobočnoj liniju, osoba koja je u tazbinskom srodstvu s nalogodavcem ili osoba koja je na bilo koji način povezana s nalogodavcem (npr. krvno srodstvo u bilo kojoj liniji s navedenim osobama, ovlaštena osoba, zaposlenik, poslodavac, suradnik i sl.) zaključi ugovor/predugovor ili neki drugi pravni posao koji se odnosi na promet nekretnina s osobom s kojom ga je posrednik doveo u vezu.
S obzirom na specifičnost obavljanja registriranih djelatnosti poslovanja i posredovanja u prometu nekretnina, nedostatak normi kojima se uređuje narečena djelatnost, a shodno odredbama Zakona o obveznim odnosima i cjeniku HGK-a Sektora za trgovinu, odnosno trgovačkim uzancama, ovom Odlukom utvrđuju se okvirna mjerila radi naplate naknade za izvršene usluge posredovanja u prometu nekretninama.
Naknada se naplaćuje jednokratno prilikom zaključenja Predugovora odnosno Glavnog kupoprodajnog ugovora, osim u slučajevima kada nalogodavatelji nisu u mogućnosti naknadu isplatiti odmah, isplata se vrši u obročnim plaćanjima, a najkasnije okončanjem pravnog posla kupoprodaje u cijelosti, s time da se u konkretnom slučaju inzistira na plaćanju dijela naknade i izdaje račun za naplaćeni iznos.
S tim u svezi, obrtnici ili vlasnici društva s ograničenom odgovornošću koji shodno Sporazumu o poslovnoj suradnji registriranu djelatnost obavljaju isključivo za Društvo, ne mogu bez izričitog odobrenja nalogodavcima odobravati posebne pogodnosti, odnosno osobne popuste.
Temeljna obveza nalogodavatelja (prodavatelja/kupca) je da posredniku isplati ugovorenu naknadu koja se isplaćuje za pojedine poslove posrednika opisane u članku 1. Općih uvjeta za obavljanje posredovanja.
Obveza na plaćanje posredničke provizije regulirana je Ugovorom o posredovanju koji se zaključuje sa svakim nalogodavcem (prodavateljem/kupcem) ponaosob, a kojim je regulirana i visina posredničke naknade.
Prilikom kupoprodaje posrednička naknada iznosi 3 % od ugovorene kupoprodajne cijene, dok kod najma, odnosno zakupa, posrednička naknada iznosi jednu mjesečnu najamninu, odnosno zakupninu, s time da u predmetne iznose nije uključena stavka PDV-a. Ako se posredovanje izvrši s obje strane, odnosno od strane kupca i od strane prodavatelja, ugovara se jedinstvena provizija u iznosu od 6%+ PDV-a, u kojem kupac plaća 3%+PDV, a prodavatelj 3%+PDV, svaki pola-pola. Za sve iznose manje od 40.000,00 EUR minimalna agencijska provizija iznosi 1.000€ + PDV.
Posrednik uređuje posredničku proviziju Odlukom o načinu formiranja cijena,a koja se bazira na cjeniku objavljenom od strane Hrvatske gospodarske komore-Sektor za trgovinu.

Materijalni troškovi koji ne ulaze u naknadu
Posrednička naknada ne uključuje sljedeće troškove koje snosi nalogodavac; prijevode ovlaštenog sudskog tumača svih dokumenata koji se odnose na predmet ovog ugovora, sudske pristojbe za uknjižbu, predbilježbu i zabilježbu, javnobilježničku nagradu pri ovjeri potpisa na ispravama, troškove sudskih pristojbi odnosno državnih biljega za pribavu vlasničkog lista, kopije katastarskog plana, uvjerenja o identifikaciji, pribave građevinske i/ili uporabne dozvole kao i/ili troškove pribave ostale dokumentacije od nadležnog suda, državne geodetske uprave, banke, upravnih odjela nadležnih tijela jedinica lokalne i/ili područne samouprave odnosno svih drugih tijela, prijenos hipoteke radi promjene hipotekarnog dužnika, potvrde i ine isprave u svezi zaključenog pravnog posla kojim se ostvaruje interes nalogodavatelja (prodavatelja / kupca), već je to isključivo njegova obveza.
Nalogodavac je stoga dužan posredniku pravovremeno dostaviti dokaz o uplati navedenih troškova kako bi se navedena dokumentacije pravovremeno pribavila. Ako posrednik pribavi navedenu dokumentaciju za nalogodavca, isti je dužan nadoknaditi materijalne troškove posredniku u roku 8 (osam) dana računajući od dana nastanka takvog troška.

UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINAMA
Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.
Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme.
U Ugovoru o posredovanju u prometu nekretnina sklopljenom između posrednika i nalogodavca moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, visini posredničke naknade te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s nalogodavcem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.
Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina može sadržavati i druge podatke u vezi s poslom za koji se posreduje (npr. rok i uvjete isplate posredničke naknade, podatke o osiguranju od odgovornosti, uvjete osiguranja isplate posredničke naknade i sl.).
Posrednik se obvezuje pažnjom urednog i savjesnog gospodarstvenika poduzimati radnje u smislu nastojanja iznalaženja i dovođenja u vezu s nalogodavcem, osobe koja ISKLJUČIVO s Agencijom Elite nekretnina ima sklopljen i potpisan Ugovor o posredovanju (Posrednički list), a koja bi pregovarala o sklapanju pravnog posla kojim se ostvaruje njegov interes.
Nalogodavac (prodavatelj) može prodati nekretninu posredovanjem i drugih agencija za nekretnine.

UGOVOR O ISKLJUČIVOM POSREDOVANJU
Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika (isključivo posredovanje), koja obveza mora biti izričito ugovorena.
Ako je za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju nalogodavac sklopio mimo posrednika pravni posao preko drugog posrednika, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, dužan je isključivom posredniku platiti ugovorenu posredničku naknadu kao i moguće dodatne stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja za navedeni posredovani posao.
Prilikom zaključivanja Ugovora o isključivome posredovanju u prometu nekretnina posrednik je dužan posebno upozoriti nalogodavca na značenje i pravne posljedice te klauzule.
Posrednik se obvezuje pažnjom urednog i savjesnog gospodarstvenika poduzimati radnje u smislu nastojanja iznalaženja i dovođenja u vezu s nalogodavcem, osobe koja isključivo s Agencijom Elite nekretnine ima sklopljen i potpisan ugovor o isključivom posredovanju (posrednički list), a koja bi pregovarala o sklapanju pravnog posla kojim se ostvaruje njegov interes. S tim u svezi, posrednik se obvezuje osobito upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, po predočenju imovinsko-pravne dokumentacije od strane nalogodavca izvršiti uvid u dostavljene isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini, čuvati osobne podatke nalogodavca, obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate. Ujedno, posrednik se obvezuje posredovati u pregovorima te nastojati da se stranke dogovore i sklope ugovor na obostrano zadovoljstvo.

Otkaz naloga za posredovanje
Ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od ugovornih strana, ako je takva mogućnost predviđena Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina.
U slučaju ugovorene mogućnosti jednostranog otkaza Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina, a da otkazni rok nije izričito određen samim ugovorom, otkazni rok iznosi 30 (trideset) dana od primitka otkaza koji je poslan preporučenom pošiljkom s povratnicom.
Postupak otkaza Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina ne može pasti u nevrijeme, dakle s namjerom da se posrednika liši prava na posredničku naknadu ili svjesno ošteti.
Ako u roku do 12 (dvanaest) mjeseci nakon prestanka Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti.
Nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća.

OGLAŠAVANJE NEKRETNINA
Posrednik je obvezan prilikom oglašavanja nekretnina u sredstvima javnoga priopćavanja, odnosno drugim pisanim i elektroničkim medijima, u prostorijama posrednika ili na drugim mjestima gdje je dopušteno oglašavanje u svezi s nekretninom koja je predmet poslovanja, objaviti svoju tvrtku.

OSIGURANJE OD ODGOVORNOSTI ZA ŠTETU
Posrednik u prometu nekretnina dužan je kod osiguravatelja u Republici Hrvatskoj osigurati i obnavljati osiguranje od odgovornosti za štetu koju bi nalogodavcu ili trećim osobama mogao prouzročiti obavljanjem posredovanja.
Za štetu koju bi posrednik mogao prouzročiti obavljanjem posredovanja najniža osigurana svota ne može biti manja od 200.000,00 HRK (dvjestotisućakuna) po jednome štetnom događaju, odnosno 600.000,00 HRK (šestotisućakuna) za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravajućoj godini.
Posrednik može biti osiguran i kod osiguravatelja u državi članici Europske unije i Europskoga ekonomskog prostora.

ČUVANJE POSLOVNE TAJNE
Posrednik je dužan čuvati kao poslovnu tajnu sve podatke koje sazna obavljajući poslove posredovanja, a odnose se na nalogodavca, nekretninu za koju posreduje ili su u svezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje ili koji sklapa na temelju posebne ovlasti. Ne smatra se da je povrijeđena dužnost čuvanja poslovne tajne, ako podatke radi zaštite posrednik otkrije osobama s kojima nastoji nalogodavca dovesti u vezu, a to je bilo prijeko potrebno da bi posrednik ispunio svoju obvezu iz Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina sklopljenog s nalogodavcem.

STRUČNA OSPOSOBLJENOST
Agencija kao posrednik ima najmanje jednu zaposlenu osobu agenta,voditelja ili direktora društva koja je stručno osposobljena za posredovanje u prometu nekretnina,te ima položen stručni ispit iz članka 30.Zakona o posredovanju u prometu nekretninama.
Sukladno odredbama Zakona o Trgovačkim društvima te Društvenom ugovoru.

ZAVRŠNE ODREDBE I RJEŠAVANJE SPOROVA
Na odnose između posrednika i nalogodavca proizašle iz Ugovora o posredovanju u prometu nekretnina koji nisu uređeni ovim Općim uvjetima poslovanja niti Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina, primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i opće odredbe Zakona o obveznim odnosima. Ovi Opći uvjeti stupaju na snagu danom donošenja i ostaju na snazi do donošenja novih/izmijenjenih Općih uvjeta.
Eventualne sporove između posrednika i nalogodavca nastojat će se riješiti mirnim putem, a u protivnom nadležan je stvarno nadležni sud u Rijeci ili Puli.